Заморачиваться квартирографией застройщики начали относительно недавно.
У нас в городе это связано не столько с развитием массового жилищного домостроения, сколько с кризисными явлениями, наблюдаемыми сегодня.
Как такового, классического определения в литературе не существует, поэтому определимся с формулировкой, чтобы было понятнее о чем речь:
Квартирография — это объемно-планировочные решения, которые объединяют в себе конструктивные, архитектурные, эксплуатационные и экономические составляющие строящегося здания.
Проще говоря, это головная боль застройщика, который сегодня вынужден быть «клиентоориентированным».
Действительно, предугадать в каком количестве должно быть однокомнатных, сколько двухкомнатных, какой площади и какая планировка вызовет отклик в сердцах покупателей - задача не из простых.
Зачем же застройщику мучиться с новыми терминами, смотреть по-новому, планировать размещение, конфигурацию, количество тех или иных квартир и помещений в строящемся доме?
Ответ прост — чтобы продать.
Спрос сократился. Сегодняшний покупатель стал все более требователен не только к качеству, но и функционалу, комфорту планировок. Одними скидками на крайние этажи сегодня не сдвинуть продажи. Кроме того, скидки больно «бьют» по карману застройщика в условиях сократившихся объемов продаж.
Тут стоит привести примеры из практики пензенских строителей и девелоперов. Вынужденным пионером в освоении квартирографии стал «Термодом».
Построив дом на Западной поляне по ул. Мира 70А с однокомнатными квартирами в 60 кв.м., продажи оных «зависли». Было принято решение разбить их на 2 студии — БИНГО — продажи ожили.
То же самое произошло и с однокомнатными в 49-52 кв.м. в городе Спутник. Перепланировка их в 2-х комнатные решила проблему с реализацией.
Сегодня мы наблюдаем подобную «клиентоориентированность» в Эко-квартале Запрудный. В частности, начиная со строения №6.
В отличие от соседнего 7-го дома(прим. ул. Ладожская, 124), здесь появились студии. Это беспрецедентное решение для этого района. И это выражается не столько в самом факте появления такого типа жилья, сколько в цене на него. За эту цену в радиусе ближайших нескольких десятков кварталов просто нет предложений. Практически реализовав этот проект, застройщик вошел «во вкус», и сегодня в строении №3 студиям отдан целый подъезд.
Впрочем, обзору этого строения мы посвятим одну из следующих статей.
Так как же может помочь квартирография покупателю? Что можно почерпнуть, изучая поэтажный план?
Соотношение количества различных квартир на плане говорит о типе жилья
Если соблюдается соотношение 50/40/10 (однокомнатные и студии/двухкомнатные/трехкомнатные), то перед вами классический эконом-класс. Из этого можно сразу делать выводы об уровне комфорта.
Если есть «перекос» в пользу студий и однокомнатных — перед Вами «жесткий» эконом; Если в сторону 2-3-х комнатных — комфорт и бизнес-класс.
Конечно же, чтобы определить к какому классу относится все строение, необходимо совокупно оценить все секции(подъезды). То же необходимо учитывать и при классификации всего жилого комплекса, принимая во внимание все строения в целом. К бизнес-классу предъявляются, в том числе, и другие, повышенные требования.
Таким образом можно сразу составить представление о новостройке.
В «жестком» экономе жильцы будут постоянно меняться.
Покупка студии или однокомнатной квартиры - это практически всегда временное решение жилищного вопроса. Многие рассматривают недорогие студии и однокомнатные квартиры как вложение средств или в качестве инвестиции с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Поэтому про тишину и порядок в подъезде можно забыть. Частой проблемой в таком жилье являются неисправные инженерные сети и постоянные проблемы с парковкой, ввиду многочисленности населения.
Двух и трехкомнатные квартиры рассматриваются для покупки на очень длительный период жизни. В комфорт-классе и выше, как минимум, практически гарантировано весьма достойное социальное окружение. Поэтому на чистоту в общественных зонах, бережное отношение к общему имуществу и определенное качество жизни с соблюдением элементарных правил тишины можно уверенно рассчитывать.
Еще один фактор, который будет полезен для покупателя - это возможность расширения
Застройщик - не медиум и не Ванга. Понимая, что спрос на какой-либо тип жилья может угаснуть (или вообще не появиться), некоторые застройщики составляют квартирографию с возможностью объединения соседних квартир или «разбиение» на меньшие площади с минимальными издержками. Как правило, здесь нет несущих стен.
Взяв это себе на заметку, покупатель квартиры может просто поинтересоваться – а между моей квартирой и соседской есть несущая стена? Ответ даст полную ясность по поводу шумопроницаемости от соседей и возможности «прикупить» соседскую квартиру, когда благосостояние поднимется на новую ступень.
Таким образом, квартирография дает много полезной информации о типе жилья, шумоизоляции и возможности расширения/объединения. Изучив ее, можно сразу принять стратегическое решение о рассмотрении новостройки более детально или поиске других предложений на рынке.